Immobilienmarktbericht Deutschland 2024: Preise, Trends & Ausblick

Marktlage 2024: Zwischen Stabilisierung und vorsichtigem Aufbruch

Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2024 lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Der freie Fall ist vorbei – aber die Euphorie der Nullzins-Ära kommt nicht zurück. Was wir stattdessen sehen, ist ein Markt, der sich neu kalibriert. Und das bietet für gut informierte Profis durchaus interessante Perspektiven.

Zur Einordnung: Zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 verloren Eigentumswohnungen in Deutschland im Schnitt rund 8,9 % ihres Wertes – in einzelnen Großstädten sogar bis zu 14 %. Das war der stärkste Rückgang seit der Wiedervereinigung. Ausgelöst durch den rasanten Zinsanstieg der Europäischen Zentralbank, der die monatliche Kreditrate für ein 400.000-Euro-Darlehen innerhalb von 18 Monaten um über 800 Euro in die Höhe trieb.

Doch seit dem zweiten Quartal 2024 dreht sich das Bild. Die EZB hat die Leitzinsen erstmals seit Jahren wieder gesenkt – wenn auch vorsichtig. Die Bauzinsen sind von ihrem Höchststand bei rund 4,5 % auf aktuell 3,5 bis 4,2 % zurückgekommen. Das klingt nach wenig, macht in der Praxis aber einen erheblichen Unterschied.

Immobilienpreise 2024 im regionalen Vergleich

Wer den deutschen Immobilienmarkt als homogene Masse betrachtet, macht einen grundlegenden Fehler. Die Preisentwicklung 2024 ist regional so unterschiedlich wie kaum je zuvor. Ein Blick auf die Zahlen zeigt, warum pauschale Aussagen hier gefährlich sind.

Metropolen: Stabilisierung mit Aufwärtspotenzial

In den sieben größten deutschen Städten – den sogenannten „Big 7" – haben sich die Immobilienpreise 2024 stabilisiert. München führt die Liste mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 8.200 Euro für Eigentumswohnungen an. Frankfurt folgt mit etwa 6.100 Euro, Hamburg mit 5.800 Euro. Berlin, das in den Vorjahren besonders stark korrigiert hatte, notiert aktuell bei rund 5.200 Euro pro Quadratmeter.

Mittelstädte: Die unterschätzte Kategorie

Interessant ist die Entwicklung in Mittelstädten zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern. Städte wie Freiburg, Münster, Regensburg oder Erfurt zeigen eine bemerkenswerte Resilienz. Hier sind die Preisrückgänge deutlich geringer ausgefallen, und die Nachfrage – besonders von Eigennutzern – bleibt stabil.

Ländliche Regionen: Strukturelle Herausforderungen bleiben

In strukturschwachen ländlichen Gebieten – vor allem in Teilen Ostdeutschlands, aber auch in einigen westdeutschen Regionen – bleibt der Druck hoch. Hier kämpft der Markt nicht nur mit gestiegenen Zinsen, sondern auch mit demografischem Wandel und mangelnder Infrastruktur.

Quellen: Eigene Erhebungen, Angaben des Statistischen Bundesamts, Marktdaten regionaler Gutachterausschüsse (Stand: Q2 2024). Alle Angaben ohne Gewähr.

Mietmarkt 2024: Wenn Kaufen nicht geht, wird gemietet

Eine direkte Folge der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen der letzten Jahre: Viele potenzielle Käufer sind in den Mietmarkt ausgewichen. Das hat die Mieten in deutschen Großstädten erheblich unter Druck gesetzt – nach oben.

In München zahlen Mieter für eine neu vermietete 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt rund 22 Euro pro Quadratmeter – das sind über 1.500 Euro Kaltmiete monatlich. In Berlin liegen die Angebotsmieten für Neuvermietungen bei durchschnittlich 16,50 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg bei etwa 18 Euro. Gegenüber 2021 entspricht das einem Anstieg von 25 bis 35 %.

Für Immobilienmakler bedeutet das: Die Vermittlung von Mietobjekten ist 2024 ein echtes Wachstumssegment. Wer hier professionell aufgestellt ist – mit digitalen Besichtigungstools, schnellen Bonitätsprüfungen und einem gepflegten Interessentenpool – hat klare Wettbewerbsvorteile.

Neubaukrise: Das strukturelle Problem hinter den Zahlen

Kein Immobilienmarktbericht für Deutschland 2024 wäre vollständig ohne einen ehrlichen Blick auf den Neubausektor. Und der ist – offen gesagt – besorgniserregend.

Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2023 auf rund 260.000 Einheiten gefallen – das niedrigste Niveau seit über einem Jahrzehnt. Die Bundesregierung hatte 400.000 neue Wohnungen pro Jahr als Ziel ausgegeben. Erreicht wird davon nicht einmal die Hälfte. Die Gründe sind bekannt: explodierende Baukosten, überbordende Bürokratie, fehlende Fachkräfte und eine Grunderwerbsteuer, die in manchen Bundesländern bei 6,5 % liegt.

Was bedeutet das für den Markt? Ganz einfach: Das Angebot wird knapper. Und knappes Angebot bei gleichzeitig wieder anziehender Nachfrage ist historisch gesehen ein verlässlicher Preistreiber. Wer also heute kauft – sofern die Finanzierung stimmt –, kauft möglicherweise in einem Markt, der in drei bis fünf Jahren deutlich teurer sein wird.

Marktchancen 2024: Wo lohnt sich der Einstieg?

Trotz aller Herausforderungen – oder gerade deswegen – bietet der Immobilienmarkt 2024 für gut informierte Profis echte Chancen. Die Frage ist nur: wo genau?

Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial

Energetisch sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien haben in den letzten zwei Jahren besonders stark an Wert verloren. Häuser mit Energieeffizienzklasse F, G oder H werden mit Abschlägen von 15 bis 25 % gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten gehandelt. Für Investoren mit handwerklichem Know-how oder guten Handwerkernetzwerken liegt hier erhebliches Wertsteigerungspotenzial.

B- und C-Städte mit Hochschulstandort

Städte wie Göttingen, Trier, Kaiserslautern oder Greifswald bieten eine Kombination aus stabiler Mietnachfrage durch Studierende und vergleichsweise günstigen Einstiegspreisen. Die Bruttomietrenditen liegen hier oft bei 4,5 bis 6,0 % – deutlich attraktiver als in den Metropolen.

Gewerbeimmobilien: Selektiv und mit Bedacht

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist 2024 zweigeteilt. Logistikimmobilien und moderne Büroflächen in Top-Lagen sind weiterhin gefragt. Klassische Bürogebäude in Randlagen hingegen kämpfen mit strukturellem Leerstand durch den Homeoffice-Trend. Hier ist Selektivität das Gebot der Stunde.

Schritt für Schritt: So analysierst du einen lokalen Immobilienmarkt professionell

Ob du als Makler, Investor oder Gutachter arbeitest – eine fundierte lokale Marktanalyse ist die Grundlage jeder guten Entscheidung. So gehst du dabei vor:

1. Datenquellen identifizieren: Nutze die Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, Angebotspreisdaten von Portalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt sowie Mietspiegelerhebungen der Kommunen. Kombiniere Angebots- und Transaktionsdaten für ein vollständiges Bild.
2. Makroökonomische Rahmenbedingungen einordnen: Prüfe die aktuellen Bauzinsen, die Inflationsrate und die Beschäftigungslage in der Zielregion. Ein boomender Arbeitsmarkt ist der verlässlichste Indikator für stabile Immobiliennachfrage.
3. Angebots-Nachfrage-Verhältnis ermitteln: Wie viele Objekte sind aktuell im Angebot? Wie lange stehen sie im Schnitt online? Eine Vermarktungsdauer unter 30 Tagen signalisiert einen Verkäufermarkt, über 90 Tage einen Käufermarkt.
4. Demografische Entwicklung analysieren: Bevölkerungsprognosen der Statistischen Landesämter zeigen, ob eine Region wächst oder schrumpft. Wachsende Regionen sind strukturell besser für Immobilieninvestitionen geeignet.
5. Renditeberechnung durchführen: Berechne Brutto- und Nettomietrendite, berücksichtige Instandhaltungskosten (Faustformel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr), Verwaltungskosten und mögliche Mietausfälle. Erst dann ergibt sich ein realistisches Renditebild.
6. Vergleichsobjekte analysieren: Schaue dir mindestens 10 bis 15 vergleichbare Transaktionen der letzten 12 Monate an. So erkennst du, ob ein Angebotspreis marktgerecht ist oder ob Verhandlungsspielraum besteht.
7. Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen: Mietpreisbremse, Milieuschutz, Bebauungspläne – diese Faktoren können die Rentabilität einer Investition erheblich beeinflussen. Kläre sie vor dem Kauf, nicht danach.

Prognose und Ausblick: Was kommt nach 2024?

Die Frage, die alle beschäftigt: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland 2025 und darüber hinaus? Eine ehrliche Antwort lautet: Niemand weiß es mit Sicherheit. Aber die Indikatoren sprechen eine recht klare Sprache.

Erstens: Das Angebot bleibt knapp. Die Neubaukrise wird sich nicht über Nacht lösen. Zweitens: Die Nachfrage steigt wieder. Sinkende Zinsen, wachsende Bevölkerung durch Zuwanderung und ein struktureller Wohnungsmangel treiben die Nachfrage. Drittens: Die Kaufpreise in den Metropolen dürften 2025 um 3 bis 6 % zulegen – sofern keine neuen geopolitischen oder wirtschaftlichen Schocks eintreten.

Für ländliche Regionen ohne wirtschaftliche Zugkraft bleibt das Bild schwieriger. Hier ist eine differenzierte Betrachtung unerlässlich – pauschale Aussagen helfen niemandem.